北京富人区标准化

在几年前，“富人区”在北京，乃至中国尚还是一个过于敏感的区域，在地产市场中，开发商更是对“富人区”的概念“退避三舍”，然而，进入2004年之后，这一切都开始有所改变，朝阳公园周边、西山脚下、温愉河畔以及后海、东四、建国门都在孕育着北京“富人区”。

自从首创置业阳光上东项目“公然”打出了“富人区”的旗号之后，这种趋势更是愈发明显，有了阳光上东的“高调”，其他聚集了大量“富人”居住区域也不再“遮遮掩掩”，因为“居住分野”是经济发展到一定阶段的必然结果，用首创董事长刘晓光的话说就是，“中国的GDP到了一定水平，富人区就会出现。”

“高端居住区”蜕变 “富人区”初见规模

在更多的人看来，阳光上东的出现可以看作京城地产市场“富人区”发展的“分水领”，在阳光上东出现之前，高端居住区仅仅是一个居住概念，而不是一种地产开发理念，正是阳光上东入市之后，高端居住区才开始真正以“富人区”的面貌示人，“富人区”也正是从这一刻开始不再“遮遮掩掩”。

北京经过将近10年的发展，第一批高端居住区已经具备相当的规模，并且具备的形成“富人区”的基本条件，不过，他们仍然是“富人区”的初始形态，什么才是真正意义上的富人区至今仍是悬念。

无论从任何角度衡量，朝阳公园区域都是最为惹眼的区域，高额的房价抬高这一区域置业人群的门槛，使其成为精英人士聚集地，据记者掌握的数据，近两年来，在北京整体房价走低、供应量不断增大的条件下，朝阳公园区域的平均价格长期稳定在10000元/平方米左右，并且出现了阳光上东、棕榈泉等著名的高品质楼盘。

朝阳公园区域之所以被众多业内人士看好，主要是此区域具有丰富的景观资源、深厚的涉外文化积淀以及长期聚集的精英人群都成为最大的利好因素。首先朝阳公园是全亚洲最大的城市公园，为周边的楼盘提供了良好的景观资源优势，以至于在朝阳公园的基础上形成了景观住宅。

其次，长期涉外氛围的积淀、精英人群的聚集也为其成为富人区提供了优越的基础，京城最早的高档住宅便出现在这一区域，京润水上花园、嘉林花园、碧湖居便是出现在这一区域，现在，高端楼盘的聚集区域已经从朝阳公园西侧向东侧转移，新出现的“富人区标准”阳光上东就在朝阳公园的东北侧，周边有朝阳公园、丽都公园、四德公园环绕，景观资源、环境资源更加优越。

除了朝阳公园区域，西山脚下和温愉河畔的别墅区也被看作是富人区的当然“候选”。与朝阳公园的特点相近，背靠西山所获得的景观和“幽静”成为西山脚下众多别墅最大竞争优势。但更为准确的说，西山脚下在更大意义上应该被称作别墅区，以半山风林、西山美墅馆为代表的别墅项目平均价格也在10000元以上，不过，由于45号文件的存在，独栋别墅的规模已经不能再扩大，市场潜力正在萎缩。

“富人区”标准“浮出水面”

在解释高端居住区开始向富人区“蜕变”的原因时，更多的业内人士更乐于将这种“蜕变”看作是经济发展的必然结果，在首创董事长刘晓光看来，富人区在北京出现已经是必然趋势，它不仅是经济发展带来的“居住分野”，更是“北京国际化进程的重要组成部分。”

“在北京一定要有一个富人区出现。这观点可能引起争议，但这是不争的事实。”刘晓光说，“从世界各国大城市的发展来看，基本上都要经历居住区域化分割的阶段，穷人、中产阶层和富人分开在各自的区域居住生活，在纽约、悉尼都是市场居住文化变革的见证。”

从西方发达国家城市发展轨迹来看，刘晓光所言并不为过。几乎所有发达国家的大型城市的居住割据都经历了由“混居”到“分野居住”的转变过程，有学者指出，这是由经济、社会、文化等多方面的因素共同作用，是城市发展的必然趋势。

首先，在经济方面，社会处在工业化与城市化进入高速发展阶段后期，社会人群处在国民收入持续增长时期，整体社会收入稳定提高，这为富人区的出现提供了有力的物质基础，当人群划分的标准不再是“血统”，而是经济实力的时候，富人区的出现才有可能，个人拥有足够的财富可以满足自身高品质的生活需要，“居住分野”成为必然选择。

其次，从社会文化层面而言，合法的创造财富行为受到社会普遍认可与尊重。贫富分化虽然更加明显，但穷人的仇富心理减弱，国家政策法规对合法私有财产予以明确的保护。

社会学者认为，经济层面的原因可以成为富人区产生的基础，但是，只有在社会层面得到认可，特别是国家的法律政策对私人的合法财产进行保护的情况下，富人区才有可能出现，成为“名实相符”的富人区，富人不会因为害怕引起社会的仇视而不敢“露富”，国家法律对个人财产的保护使富人敢于通过财富而获得更高水平的生活品质，这时，富人区就会顺其自然地出现。

纵观今天的中国社会，无论是经济层面还是社会层面，都已经基本具备了“富人区”出现的条件，刘晓光认为，特别是在人大修宪的背景下，“保护私人合法财产”已经写入宪法，这无疑是对北京富人区发展的最大推动与保障。

在上述背景下，同时又经历了长时间的发展，并且结合国外的经验，一个被广泛接纳的富人区标准已经“浮出水面”，业内人士普遍认为，标准的出现将有利于北京“富人区”的健康发展。

总结富人区的标准，可以主要归纳为以下几个方面：

首先，“富人区”是处于黄金地段，并且拥有足够的升值空间。结合国外的经验来看，任何一个国际化都市的富人区都应该处在一个城市的黄金地段，这个地段可以不是城市的核心区域，但其地段价值一定会高出其他区域，同时，“高品质”人群的聚集又会使其人文环境拥有更大的价值，进而拥有更大的升值空间。

其次，交通资源与景观资源兼备。作为一个城市精英人群的聚集地，未来北京的富人区不但要拥有便捷的交通资源以满足居者的出行需要，更要拥有丰富的景观资源来最大限度地提升精英人群的生活品质，在现在的市场态势下，仅有交通资源已经不足以满足高端客户群体的需求，景观资源已经拥有越来越重要的地位。

再次，北京未来的富人区应该具有足够的规模和国际影响力。这一点也被刘晓光异常看重，同时也是刘一直在阳光上东中推行国际化运作理念的原因之一，因为在刘看来，北京是一个国际化的都市，而富人区的出现也是顺应国际化的需求，因此，拥有足够的国际影响力是富人区必须的因素。

此外周边配套、文化内涵、国际化、精神享受等方面的标准，只有这样的标准，才能被称之为真正的富人区。

国际化渐被认同 精神享受同样重要

“不得不承认，我们现在的富人区在更大意义上停留在硬件层面上，但是，好的趋势已经出现。”这位学者所指出的“好的趋势”就是富人区开始在软环境的建设上全面与国际接轨，在注重硬件的同时，更加重视日后居者的精神享受。

作为“富人区”最大的“倡导者”，阳光上东和刘晓光显然在遵循着 “国际化”的思路，重视未来居者的精神享受，这也被解释为“阳光上东国际招标”的最大原因， “这次国际招标就是国际化运做思路的完美体现，参加此次招标的都是在国际上最负盛名的建筑设计事务所和他们顶尖设计师，日后的阳光上东将成为记载他们毕生设计精华的地方。”在刘晓光的眼中，日后竣工的阳光上东将成为“居住建筑的博物馆”、它的诞生将成为“每个学习建筑设计的人都必须参观学习的地方”，并且给居者以最大的精神享受。

另外，一个区域所具有的长期沉积下来的精神和人文积淀对“富人区”的形成也拥有巨大的意义。社会学家曾经指出，“富人区”在更大意义上是一种精神符号的代表，这就对富人区的人文环境提出了相当高的要求，而人文环境显然不是能够短期之内形成的，需要长期的积累。

所以，在京城富人区的“侯选”当中，无一不具有深厚的人文积淀，“这说明，我们已经更加理性地对待富人区，富人区在国际化的发展趋势下，不再是一个赚取高额利润的概念，而是成为了更加实际、更加注重居住者精神享受的‘家园’”。