小心房产“霸王”合同的陷阱

一段时间以来，中国消费者协会多次接到买房者的投诉电话，投诉的是开发商非法分摊公共面积的情况，买过房的人恐怕都会知道，一些开发商在指制订买房合同时，可能会有这么一条，面积误差在3％以内，按实测面积来计算，也就是说当实测面积比预测面积大的时候，只要不超过3％，那么买房者还要补缴房款，而有时候这3%就是开发商给买房者设的陷阱。

　　叶先生今年8月份在北京朝阳公园附近买了一套新房，到了拿钥匙的时候，开发商却通知说，房子的面积测错了，整栋楼房的公摊面积少算了近500平方米，每户还要补交1到3万块钱才能入住。很多业主尽管对这突然“涨”出来的面积感到不满，但又不愿意花费精力为几万块钱和开发商打官司，无奈之下补交了房款。而叶先生偏偏咽不下这口气，拒绝补缴房款。叶先生算了一笔账，他所在的这栋楼房均价是6800元/平方米，对每一户来说只有几万块钱，但对开发商来说，他这一下儿就可以多获得300多万元的利润。叶先生认为开发商有欺诈嫌疑，于是向中国消费者协会投诉，开发商拿出双方签订的购房合同说，按照合同规定：面积误差在3%以内的，按实测面积结算房款，而这新增的近500平方米的面积正好在合同规定的误差范围之内。专家指出，合同中的这种规定恰恰让开发商有了空子可钻。

　　[同期]北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会副主任刘子华律师：这份合同在面积上的约定，在我看来至少有两个漏洞：第一，它约定以建筑面积为出售面积，建筑面积是套内面积与公摊面积之和，而在这份合同上公摊面积又没有透明度，开发商不告诉你具体的分摊面积的位置在哪里，具体的面积是多少，这就为他造假提供了机会；第二，合同约定，允许预测面积有3%的误差，如果公摊面积增大只要没有超过3%，你就只能为这个增大的公摊面积增加房款。

　　北京市律师协会的秦兵律师为很多业主打过商品房官司，也研究过大量的商品房纠纷案例，他撰写的《204条商品房买卖合同》文本，为业内人士和很多购房人所熟知。

　　[同期]北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会秦兵律师：目前比较常见的情况就是，交房以后，开发商通知你，说你的房屋增加了，增加的不超过3%，一般是2.6、2.5 ，我碰到一般比较多的是2.96、 2.97，这样你买合同约定的是100平方米（的房子），那么到时候他会跟你说102.96平方米，他绝对没有超过3%。在这种情况下他的欺诈有可能合法，而且它是一种呈规模化的欺诈，每一个社区如果是上百万平方米的社区，它超3%（以内），这可是一个巨大的利润。

　　近年来，中国消费者协会多次受到消费者举报开发商非法分摊公摊面积的投诉，其中涉案面积最多的达五千平方米，金额高达几千万元。全国商品房的投诉每年也以10%以上的速度增长，很多纠纷就是由于公摊面积不透明引起的。如果按照与开发商签订的购房合同，购房人显然很难胜诉。业内人士指出，在政府加大对房地产行业监管的同时，消费者应该在签购房合同的时候充分行使自己的权利。

　　[同期]秦兵律师：我觉得消费者要想在面积条款里保护自己的利益，应该要做好以下几个准备：第一，要在合同里把面积条款写清楚；第二，要把公摊部位写清楚，公摊部位在什么地方，公摊面积的细节性尺寸是多少，一定要逐项列明，因为这有可能对你来说是几万块钱的损失；第三，就是写清违约责任，让开发商不敢在面积上欺诈，他欺诈感觉到自己不合算才行；第四，要做好心理准备，假设无法就面积条款与开发商达成协议我就不买了。

　　从这个月起，北京市所有新建的商品房一律按照套内面积来计算，这是个好消息，但是就算上 北京，全国也只有广州和重庆三个城市，不需要再花钱分摊公摊面积了，其他城市的消费者依然还有可能面对这3％的陷阱，如果您想要买房的话，最好请一个专业人士，这样可以避免很多麻烦和矛盾。